Κτηματολόγιο: Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες που διαφώνησαν με την ανάρτηση

 

• Τι πρέπει να κάνω αν έχω υποβάλει Αίτηση Διόρθωσης-«ένσταση» για εκτοπισμό δικαιώματος;

Ο ιδιοκτήτης που υπέβαλε αίτηση – ένσταση, θα πρέπει να εισέλθει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα για να δει την Έκθεση που έχει συντάξει το Γραφείο Κτηματογράφησης.

ΜΟΝΟΝ στην περίπτωση που η Αίτηση Διόρθωσης αφορά σε «εκτοπισμό» δικαιώματος κυριότητας ή επικαρπίας ή σε διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων γεωτεμαχίου εκτός «αποδεκτής απόκλισης», τότε, πρέπει να προβεί στις ακόλουθες ενέργειες:

Α. Είτε συμφωνεί, είτε διαφωνεί με το αποτέλεσμα της έκθεσης που τον αφορά πρέπει:

• Να συμπληρώσει τα σχετικά πεδία στο ktimatologio.gov.gr (Είσοδος με κωδικούς taxisnet)
• Να συμφωνήσει ή να διαφωνήσει αιτιολογημένα με το περιεχόμενο της έκθεσης. Στην περίπτωση που διαφωνεί έχει τη δυνατότητα να επισυνάψει έγγραφα, εφόσον το κρίνει απαραίτητο.
• Αφού οριστικοποιήσει την επιλογή του (για το αν συμφωνεί ή διαφωνεί), μπορεί να δει τον πίνακα θιγόμενων ιδιοκτητών με τα στοιχεία επικοινωνίας τους και όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την κοινοποίηση.
• Πρέπει να ενημερώσει όσους ιδιοκτήτες θίγονται (βλ. Πίνακα θιγόμενων ιδιοκτητών), με συστημένη επιστολή (ΕΛΤΑ/ταχυαποστολή courier) ή e-mail ή δικαστικό επιμελητή, αποστέλλοντας:
  α)την αίτηση διόρθωσης που είχε υποβάλει,
  β)την έκθεση του Γραφείου Κτηματογράφησης,
  γ) εάν διαφωνεί πρέπει να αποστείλει και τις αντίθετες απόψεις του,
  δ) το ενημερωτικό μήνυμα που βρίσκεται σε πλαίσιο στο τέλος της παρούσας επιστολής.
• Τέλος οφείλει να επισυνάψει τα αποδεικτικά γνωστοποίησης που έστειλε στους θιγόμενους ιδιοκτήτες, στο ktimatologio.gov.gr. Το αποδεικτικό γνωστοποίησης θα πρέπει να αναγράφει το όνομα του θιγόμενου ιδιοκτήτη.

Προσοχή: ΠΡΕΠΕΙ οπωσδήποτε να ακολουθήσει ο ενδιαφερόμενος όλα τα παραπάνω βήματα (1, 2, 3, 4, 5) έως την 13η Δεκεμβρίου 2023,

αλλιώς η αίτηση θα απορριφθεί ως απαράδεκτη.

Β. Εάν διαφωνεί με το αποτέλεσμα της έκθεσης που τον αφορά πρέπει να υποβάλλει τις αντίθετες απόψεις του, υπό μορφή αναφοράς στο ktimatologio.gov.gr, με χρήση των κωδικών taxisnet, πάλι εντός της προθεσμίας των 30 ημερών.

• Τι πρέπει να κάνει οι πολίτης που έχει ειδοποιηθεί ως θιγόμενος;

Ο πολίτης ο οποίος έχει ενημερωθεί ότι θίγεται από το αποτέλεσμα της αίτησης διόρθωσης που έχει υποβάλλει έτερος ιδιοκτήτης, και του έχει αποσταλεί η αίτηση διόρθωσης, η έκθεση και οι αντίθετες απόψεις των αιτούντων, μπορεί, εντός 30 ημερών, για το διάστημα από την 14η Δεκεμβρίου 2023 έως την 12η Ιανουαρίου 2024, να κάνει τα εξής:

– είτε να συμφωνήσει για τη διόρθωση (μέσω του ktimatologio.gov.gr τσεκάροντας την αντίστοιχη επιλογή, είτε με δήλωσή του ενώπιων συμβολαιογράφου ή με υπεύθυνη δήλωσή τους μέσω Gov.gr)

– είτε να διαφωνήσει αιτιολογημένα, υποβάλλοντας σχετικά στοιχεία μέσω των ηλεκτρονικών Υπηρεσιών του Ν.Π.Δ.Δ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ στο ktimatologio.gov.gr.

Σε περίπτωση που ο θιγόμενος δεν προβεί σε καμία ενέργεια εντός της ανωτέρω προθεσμίας, θα θεωρηθεί ότι συμφωνεί με τη διόρθωση.

• Τι πρέπει να κάνουν οι αιτούντες που το αίτημά τους δεν αφορά σε εκτοπισμό;

Οι αιτούντες που το αίτημά τους δεν αφορά σε «εκτοπισμό» δικαιώματος, μπορούν να εισέλθουν με κωδικούς taxis και να δουν ΜΟΝΟΝ το αποτέλεσμα της επεξεργασίας και την έκθεση του γραφείου κτηματογράφησης.

Αν πάλι η Αίτηση Διόρθωσης δεν αφορά σε «εκτοπισμό» δικαιώματος ή διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων γεωτεμαχίου εκτός «αποδεκτής απόκλισης» και εκκρεμεί η προσκόμιση στοιχείων, τότε μπορούν οι ιδιοκτήτες να υποβάλουν τα στοιχεία αυτά συμπληρωματικά στο Γραφείο Κτηματογράφησης.

• Τι κόστος έχει η υποβολή των παραπάνω αιτήσεων;

Ολες οι παραπάνω αιτήσεις (αναφοράς/αντίρρησης) υποβάλλονται ατελώς.

• Τι γίνεται στη συνέχεια με την εξέταση των αιτήσεων από τις επιτροπές;

Οι ανωτέρω Αιτήσεις Διόρθωσης και οι τυχόν αντίθετες απόψεις θα εξεταστούν από Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης οι οποίες δύνανται να τηλε-διασκέπτονται.

Για τις αιτήσεις αυτές μπορούν να ενημερώνονται οι πολίτες μέσα από την ιστοσελίδα του κτηματολογίου (στο ktimatologio.gov.gr) για τις ημερομηνίες συνεδριάσεων των επιτροπών.

ΠΡΟΣΟΧΗ:

– Οι ανωτέρω διαδικασίες γίνονται μόνο μέσω των ηλεκτρονικών Υπηρεσιών του Ν.Π.Δ.Δ. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ. Δεν γίνονται δεκτές αναφορές αιτούντων ή συγκατάθεση/αντίρρηση θιγομένων με κατάθεση στο γραφείο κτηματογράφησης, με email ή ταχυδρομικά παρά μόνο ηλεκτρονικά μέσω του Ktimatologio.gov.gr.

– Οι αιτούντες και οι θιγόμενοι μπορούν να εισέλθουν με τους προσωπικούς τους κωδικούς taxisnet

– Οι δικηγόροι και οι μηχανικοί των αιτούντων και των θιγομένων έχουν δικαίωμα πρόσβασης στις εκθέσεις και στα τυχόν συνημμένα που αναρτώνται στο Ktimatologio.gov.gr χρησιμοποιώντας τους κωδικούς πρόσβασης στο portal.olomeleia.gr και στο tee.gr αντίστοιχα.

– Μόνο οι Αιτήσεις Διόρθωσης για τις οποίες υποβλήθηκαν αντίθετες απόψεις επί του περιεχομένου της Έκθεσης (είτε από τους αιτούντες είτε/και από τους θιγόμενους) θα εξεταστούν από Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης.

Ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να έχει στο αρχείο του κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου;

 

Η καταγραφή και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας είναι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα για κάθε ιδιοκτήτη. Όμως, πολλοί είναι οι πολίτες που πιστεύουν ότι όλα είναι «τακτοποιημένα» και δεν έχουν κανένα πρόβλημα, αφού έχουν το συμβόλαιο του ακινήτου τους, το οποίο έχουν δηλώσει στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο και πληρώνουν τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, όταν ξεκινούν μια διαδικασία που αφορά την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας τους όπως είναι: ένα δάνειο από τράπεζα, η μεταβίβαση/γονική παροχή, η επιδότηση από το πρόγραμμα «Εξ΄ Οικονομώ», η σύνδεση με το Φυσικό Αέριο, η έκδοση ΤΑΠ από το Δήμο κ.α., διαπιστώνουν ότι υπάρχουν προβλήματα που πρέπει να επιλυθούν.

Μάλιστα τα περισσότερα προβλήματα νομιμότητας των κτιρίων αποκαλύπτονται τελευταία στιγμή, όταν ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στο μηχανικό για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική από 1η Απριλίου του 2022 για κάθε δικαιοπραξία, καθώς και κατά τον έλεγχο του κτιρίου για την επιδότηση του από το «Εξ΄ Οικονομώ». Η συγκέντρωση των στοιχείων από το αρχείο της πολεοδομίας, τον ΕΦΚΑ, το κτηματολόγιο κλπ και η τακτοποίηση πιθανών αυθαιρεσιών είναι μία διαδικασία που απαιτεί χρόνο και πολλά έγγραφα.

Eτσι, πολλές φορές οι ιδιοκτήτες, λόγω της μη έγκαιρης συγκέντρωσης των δικαιολογητικών – εγγράφων, χάνουν τους πιθανούς αγοραστές ή μένουν εκτός των επιδοτούμενων προγραμμάτων.

Για αυτό το λόγο, θα πρέπει κάθε ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας να έχει έναν οργανωμένο φάκελο με τα απαραίτητα έγγραφα και σχέδια που αφορά την ιδιοκτησία του, για να έχει τη σωστή εικόνα του και σε κάθε περίπτωση να τακτοποιήσει έγκαιρα και με μικρότερο κόστος τυχόν εκκρεμότητες.

• Ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να έχει κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου;

1. Συμβόλαιο ιδιοκτησίας (αγορά/δωρεά/αποδοχή κληρονομιάς κλπ) μαζί με το Τοπογραφικό Διάγραμμα που το συνοδεύει (αν υπάρχει).
2. Πιστοποιητικό ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον ιδιοκτήτη.
3. Αποδεικτικό Δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.
4. Κτηματογραφικό απόσπασμα (διάγραμμα και φύλλο) από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
5. Δήλωση Περιουσιακής Κατάστασης (Ε9).
6. Σύγχρονο Τοπογραφικό Διάγραμμα.
7. Σε περίπτωση που υπάρχει οικοδομή το έντυπο της Οικοδομικής Άδειας ή άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομιμότητα του κτίσματος.
8. Τα επικυρωμένα σχέδια από την πολεοδομία που βρίσκονται στον φάκελο της Οικοδομικής Άδειας ή Νομιμοποίησης του κτίσματος Δηλαδή: Τοπογραφικό, Διάγραμμα κάλυψης, Κατόψεις, Όψεις και Τομές.
9. Σε περίπτωση που είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα) θα πρέπει να υπάρχει στο φάκελο εκτός του συμβολαίου, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής και ο πίνακας χιλιοστών.
10. Η δήλωση περαίωσης τακτοποίησης, σε περίπτωση ύπαρξης αυθαιρέτων.

• Πώς νοείται η νομιμότητα ενός κτίσματος;

Νόμιμη γενικά είναι κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που εκτελείται:

Σύμφωνα µε τις πολεοδοµικές διατάξεις και κανονισµούς που ισχύουν κατά τον χρόνο κατασκευής της, και εφόσον κατασκευάσθηκε σύµφωνα µε τους όρους νόµιµης οικοδοµικής άδειας η έγκρισης, εκτός αν εµπίπτουν στις περιπτώσεις που µε σχετικές διατάξεις εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας.

Σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχει συγκεκριμένη διάταξη που να ορίζει κάποια εξαίρεση, απαιτείται οπωσδήποτε η έκδοση οικοδοµικής άδειας ή έγκρισης, και επομένως οι κατασκευές που δεν καλύπτονται από απαιτούµενη άδεια ή έγκριση είναι αυθαίρετες. Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας, γίνεται µόνο µε σχετική νοµοθετική πρόβλεψη.

Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας, θα πρέπει να διαθέτει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως για παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με το νόμο 1337/83).

• Πώς αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;

Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται με τα παρακάτω έγγραφα:

• Έντυπο οικοδομικής άδειας. Σημειώνεται ότι θα πρέπει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του χώρου να έχουν οικοδομική άδεια και να έχουν την προβλεπόμενη χρήση.
• Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Βεβαίωση από δήμο/μηχανικό για κτίσμα προϋφιστάμενο του 1955.
• Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
• Βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955 θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί.
• Βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από Πολεοδομία.

• Πως τακτοποιούνται τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν;

Για τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας -ωστόσο- προσαυξημένα πρόστιμα. Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κλπ). Με πρόσφατη ανακοίνωση το Υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε ότι θα επιτρέψει ξανά την τακτοποίηση και αυτών των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5). Υπογραμμίζεται ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά σε κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.

• Τι γίνεται με τις άδειες των κτισμάτων που χάθηκαν;

Το θέμα έχει απασχολήσει πολλούς πολίτες και μηχανικούς, που βρίσκουν μεν το στέλεχος της αδείας αλλά δε βρίσκουν τον φάκελο με τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Πολεοδομία που εξέδωσε την άδεια. Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό ο οποίος θα κάνει ανασύσταση φακέλου.

• Τι γίνεται με τα κτίσματα που χτίστηκαν προ του έτους 1955 και δεν έχουν άδεια;

Τα κτίρια που κτίστηκαν προ τις 30-11-1955, είναι νόμιμα και δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας. Όμως θα πρέπει να εκδοθεί σχετική βεβαίωση από μηχανικό.

Αποδεικτικά παλαιότητας προ του 1955 κτίσματος αποτελούν τα εξής:

1. Συμβολαιογραφικά έγγραφα
2. Αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία)
3. Τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος ακινήτου)

Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί να αποτελέσουν Δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση/ υδροδότηση, δηλώσεις σε Εφορεία του ακινήτου, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κλπ.

• Τι γίνεται με τα σπίτια που κτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;

Η ύπαρξη συμβολαίου και η δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση δεν συνεπάγεται ότι το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που να αποδεικνύει ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα. Επίσης, εκτός από το έγγραφο θα πρέπει να υπάρχουν και τα αντίστοιχα/πρόσθετα της οικοδομικής άδειας νομιμοποιητικά έγγραφα (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν τα ανωτέρω δικαιολογητικά τότε θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.

Κτίριο κατοικίας, που έχει υπαχθεί στο νόμο 1337/1983 (νόμος «Τρίτση»), είναι νόμιμο;

Ναι, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η α’ και β’ φάση του Ν.1337/1983, έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση του κτιρίου.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά που περιλαμβάνονται στο φάκελο της ΗΤΚ

• Ποια είναι τα απαιτούμενα στοιχεία για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

1. Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της.
2. Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
3. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
4. Οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων.
5. Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση.
6. Το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται.
7. Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται.
8. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.